Tenim una persona que té en propietat una parcel·la en el barri antic i vol segregar la parcel·la en tres parcel·les, tal com t'indiquem en el dibuix.
En la proposta de segregació, la finca conflictiva és la que aquesta pintada de groc, si et fixes en el dibuix hi ha un dels costats que dona al carrer l'amplària del qual mesura tres metres, i el tècnic entén que d'acord amb les normes tots els costats de les finques que donin al carrer han de mesurar com a mínim 6 metres. Això ho diu en virtut de l'article 9.1.6 de les normes que t'adjuntem. També adjuntem l'informe desfavorable del tècnic on explica el motiu que t'indiquem en el punt 4 de l'informe. El requisit de parcel·la mínima dels 200 metres es compleix en les tres parcel·les.
El Batle entén que el requisit dels sis metres de l'article 9.1.6 no és requisit imprescindible en tots els costats que donin al carrer sinó basta que es compleixi en un d'ells, per la qual cosa no comparteix el criteri del tècnic municipal.
De la lectura de la consulta podem extreure que la mateixa se centra en la interpretació de l´article 9.16 de les NNSS del municipi consultant per tal de resoldre la següent qüestió: Els requisits de parcel·la mínima i ample de façana mínima enfront del carrer per a segregacions de parcel·les, quan una parcel·la dona a dos carrers, han de complir-se en totes dues o només en una?
El primer que cal advertir és que la resposta depèn del planejament urbanístic aplicable al cas concret (PGOU / NNSS / ordenança municipal), però, a priori, en termes generals, jo entenc que el criteri o la regla general és que quan una parcel·la té doble enfront de dos carrers, els requisits de parcel·la mínima, i ample mínim de façana a via pública perquè una parcel·la sigui considerada solar edificable solen exigir-se només respecte d'un dels carrers, no necessàriament en ambdues. Es a dir, si no s´estableix expressament, no sol exigir-se que doble façana si la parcel·la dona a dues vies públiques; per la qual cosa n'hi hauria prou amb que cada nova parcel·la segregada tingui front suficient a un carrer per a considerar-se solar edificable.
Això respondria al criteri general del planejament local (article 25 LUIB), que exigeix la condició urbana del solar (bloc accessible, dimensions mínimes, enfront de via) sense requerir doble compliment de façana quan la parcel·la té doble front. La raó és que el planejament sol exigir accés rodat i condició de solar i s'entén que la parcel·la ja compleix la funció urbana amb un front vàlid.
Si bé és cert que alguns planejaments municipals sí que exigeixen expressament que l'ample mínim de façana es compleixi en tots els carrers a les quals doni la parcel·la, revisades les NNSS del municipi consultant no hi ha cap previsió sobre aquesta qüestió en aquest punt (com si fan altres, com per exemple, les de Sant Joan de Labritja; article 5.1.02, o les de Palma; art. 87.Les NNSS del municipi que fa la consulta estableixen el següent: “Article 9.1.6: Parcel·la mínima: als efectes de parcel·lació i segregació es fixa la parcel·la mínima en 200m2 i 6m en front de carrer.”(veiem que ho diu en singular).
Les pròpies NNSS del municipi consultant, quan volen establir expressament aquest requisit, ho fan expressament, com per exemple:
- l´article 5.2.25. d.: "En el cas de solars amb façanes a dos carrers que esgotin l´edificabilitat sobre una qualsevol d´elles quedarà inscrit, en el registre de la propietat, la totalitat del solar com a indivisible."
- l´article 5.2.27.5: 5. estableix: "En els cas de solars amb façana a dos carrers s´aplicarà en cada una la que correspongui fins el fons màxim edificable respectiu, i , si aquests es sobreposen, en aquesta zones s´aplicarà la mitja de les altures".
- l´article 5.2.33.b.: "En el supòsit de dues, o més façanes, continues (solars en cantonada, per exemple) es podrà considerar com si fos una sola. En el supòsit de façanes no continues (solars amb façanes a dos carrers paral·lels per exemple) el volum de vols es comptabilitzarà i es disposarà per separat per a cada una d´elles."
- l´article 6.4.38. 5: "En els garatges-aparcament de més de 2000 a 6000 m2. L´entrada i sortida hauran de ser independents o diferenciades amb una amplària mínima per a cada direcció de 3 m. i hauran de tenir a més una sortida d´atac i salvament. En els superiors a 6000 m2. hauran d´existir accessos a dos carrers, amb entrada i sortida independent o diferenciada per a cada una d´elles."
Per tant, el nostre parer, sense perjudici de qualsevol altre criteri millor fonamentat en Dret, amb les dades facilitades pel consultant, és que, a falta de previsió expressa, en el supòsit plantejat, n'hi ha prou que cada parcel·la resultant tingui façana mínima suficient a una via pública, encara que a l'altre carrer la façana sigui menor o fins i tot inexistent, es a dir, sense exigir el requisit de doble façana (dibuix adjunt). Seria obligatori en tots dos carrers si l'ordenança o el planejament ho exigeix expressament (per exemple, en unes certes zones del centre històric o amb criteris d'alineació urbana); o s´hi ha disposicions parcials específiques o actuacions de planejament que ho imposin en determinats àmbits.
- Log in to post comments